Por que brasileiros estão abandonando imobiliárias para administrar seus próprios imóveis

O cenário: taxas altas, controle zero e risco na escolha do inquilino

O modelo tradicional de administração imobiliária cobra entre 8% e 12% do valor do aluguel mensal. Em um aluguel de R$ 2.000, a taxa de administração consome até R$ 240 por mês – R$ 2.880 por ano – muitas vezes sem que o proprietário tenha visibilidade em tempo real sobre cobranças, inadimplência ou reajustes. E o problema não para por aí: a escolha do inquilino, etapa crítica que define o sucesso ou fracasso de uma locação, frequentemente é feita com análises superficiais.

“Muitos proprietários não percebem quanto dinheiro deixam na mesa – e quanto risco correm”, explica Lucas Roque, fundador da Pilota Imóveis. “Além da taxa de administração, há perdas invisíveis: reajustes anuais esquecidos, multas e juros não cobrados em atrasos. E o pior: inquilinos aprovados sem uma análise séria que depois viram pesadelo.”

Análise de crédito que já evitou inquilinos com despejo e mandado de prisão

Um dos diferenciais das plataformas de gestão automatizada é a integração com bureaus de crédito, que permite análises mais profundas do que as tradicionalmente realizadas por imobiliárias. Na Pilota Imóveis, a ferramenta de consulta já identificou casos que poderiam ter resultado em prejuízos significativos.

“Já tivemos casos em que a análise revelou que o candidato a inquilino tinha um despejo recente no histórico – informação que ele obviamente não mencionou. Em outro caso, a consulta mostrou um mandado de prisão em aberto”, relata Roque. “São situações extremas, mas que ilustram por que a análise de crédito não pode ser um mero ‘check’ de CPF. O proprietário precisa saber com quem está fechando um contrato de 30 meses.”

A funcionalidade de Contrato de Locação Digital permite que o proprietário registre todo o histórico de ocorrências com cada inquilino – atrasos, reclamações, danos ao imóvel – criando uma base de informações que embasa decisões na hora de renovar ou encerrar contratos.

Da frustração pessoal ao negócio: como nasceu a Pilota

A história de Lucas Roque ilustra o perfil do novo proprietário brasileiro. Quando começou a ajudar a mãe a administrar alguns imóveis da família, ele se deparou com um emaranhado de planilhas, contratos espalhados e a constante preocupação com pagamentos atrasados.

“Eu trabalhava o dia todo e ainda tinha que lidar com inquilinos ligando em horário comercial, boletos para gerar manualmente, reajustes para calcular. Senti que estava trabalhando para os imóveis, e não o contrário”, conta Roque.

Foi dessa necessidade que nasceu a Pilota Imóveis. O nome faz referência ao desejo de “pilotar” os aluguéis com precisão – assumir o controle do investimento com a mesma atenção aos detalhes que um piloto dedica à sua aeronave. “Queríamos que o proprietário sentisse que está no comando, com visibilidade total e ferramentas para tomar decisões informadas”, explica o fundador.

Os números da gestão autônoma

Dados da Pilota Imóveis revelam o impacto da gestão automatizada:

Redução de 30% na inadimplência: O sistema de Controle de Aluguel envia cobranças automáticas por WhatsApp e e-mail, com cálculo de juros de 2% ao mês e multa de 10%.

Economia de 4 horas mensais: Tempo que proprietários gastavam gerando boletos e cobrando atrasos agora é reduzido a 15 minutos de acompanhamento pelo painel.

Recuperação de receita perdida: O sistema aplica automaticamente reajustes anuais pelo IGPM ou INPC, evitando perdas estimadas em R$ 1.800 por ano por contrato não corrigido.

Ganho com atrasos: Em um aluguel de R$ 1.500 com 30 dias de atraso, o sistema cobra automaticamente R$ 180 extras em juros e multa – valor que antes ia para o bolso do inquilino.

Quem é o proprietário que dispensa a imobiliária

O movimento de desintermediação não se limita a grandes investidores. Segundo a Pilota, o perfil predominante são casais e profissionais liberais que possuem 3 ou mais imóveis – frequentemente herdados ou adquiridos como investimento de longo prazo.

“São pessoas que têm outra profissão, não querem virar administradores de imóveis em tempo integral, mas também não aceitam mais pagar 10% para uma imobiliária fazer o que um sistema faz por R$ 49 por mês”, explica Roque. “Eles querem controle, transparência e saber em tempo real quem pagou, quem atrasou, quanto rendeu.”

O que a tecnologia entrega

As plataformas de gestão automatizada concentram funcionalidades que antes exigiam estrutura de imobiliária: emissão de boletos bancários com PIX, contratos digitais com assinatura eletrônica de validade jurídica, consulta de crédito integrada a bureaus especializados, cotação de seguro fiança e seguro incêndio com algumas das maiores seguradoras do país, e cobranças automáticas com régua configurável.

Para o Imposto de Renda, a plataforma gera relatórios organizados com todas as informações que o proprietário ou seu contador precisam para a declaração. “É importante deixar claro: a Pilota não declara impostos nem tem qualquer conexão com a Receita Federal. O que fazemos é fornecer as ferramentas para que o proprietário tenha tudo organizado quando precisar”, esclarece Roque.

O inquilino acessa o próprio portal 24 horas para tirar segunda via de boleto, consultar histórico de pagamentos e baixar recibos. “Isso reduz em 80% as mensagens que o proprietário recebe – aquele ‘manda o boleto’ de domingo à noite simplesmente desaparece”, detalha.

Quando a imobiliária ainda faz sentido

Especialistas do setor ponderam que a desintermediação não serve para todos os perfis. Proprietários que moram em outra cidade ou preferem terceirizar completamente negociações e ações judiciais podem se beneficiar do suporte presencial de uma administradora tradicional.

“A tecnologia resolve a operação do dia a dia. Mas situações extraordinárias – um despejo litigioso, uma reforma emergencial – ainda podem demandar presença física”, reconhece Roque. “Nossa proposta é para quem quer economizar no cotidiano e está disposto a resolver exceções pontualmente.”

2026: o ano do proprietário profissional

Com a taxa Selic em patamares elevados e o mercado de ações volátil, o investimento em imóveis para renda voltou a ganhar atratividade. A expectativa é que o movimento de gestão autônoma se intensifique, especialmente entre proprietários de studios e kitnets – segmento que mais cresce nas grandes cidades.

Para 2026, a Pilota planeja expandir o arsenal de ferramentas: ordem de despejo nacional diretamente pela plataforma, agilizando um processo que hoje depende de múltiplos intermediários; notificações extrajudiciais automatizadas, que formalizam cobranças e criam lastro documental; e emissão de notas fiscais para proprietários pessoa jurídica, adequando a plataforma às exigências da reforma tributária.