A cidade de São Paulo concentrou a maior parcela do crescimento do mercado imobiliário de luxo em 2025 em todo o Brasil. O número de unidades lançadas saltou de 1.819 em 2024 para 3.668 no ano passado. Em valores, o avanço foi ainda mais expressivo, com o VGV (Valor Geral de Vendas) lançado passando de R$ 8,6 bilhões para R$ 21,3 bilhões, refletindo o aumento do tíquete médio e a maior presença de projetos de alto padrão, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.
Essa, porém, é apenas parte da oferta disponível no mercado. Levantamento feito pela reportagem da Forbes junto às principais imobiliárias destinadas ao público de alta renda, tais como a MBras, Bossa Nova Sotheby’s, Taylor Real Estate, Kauffmann, Pilar Homes, Luxury Properties e Lopes Prime, indica que existem ao menos 3.600 imóveis usados anunciados acima de R$ 10 milhões só na cidade de São Paulo.
Entre esses ativos, há residências que chegam a R$ 300 milhões, como uma casa no Jardim Europa com terreno de 6.400 metros quadrados, sendo 2.500 metros de área construída, numa razão de R$ 120 mil o metro quadrado. Outro exemplo é o da cobertura do Arbórea Itaim, com 1.400 metros quadrados e com valor de R$ 140 milhões segundo anúncio da Mbras (R$ 100 mil o metro quadrado).
Para entender esses valores, é preciso analisar a formação do preço no mercado de luxo. “Os projetos e as incorporações novas trazem consigo um incremento de custo hoje de desenvolvimento imobiliário”, afirmaMarcello Romero, fundador e CEO da Bossa Nova Sotheby’s.
Segundo ele, para construir um prédio de alto padrão, é necessário ter ao menos 1.600 metros quadrados de área disponível, algo raro de se encontrar atualmente na cidade de São Paulo. Outro desafio é o processo de consolidar áreas, adquirir casas individualmente e resolver pendências documentais que podem levar anos.
“Esse custo para a formação da área, atrelado hoje com o aumento do custo da construção civil, faz com que esses projetos novos já venham com uma precificação muito superior”, completa Romero.
Microgeografia
Esse cálculo reflete no momento da venda. Porém, o simples fato de um imóvel estar num bairro nobre não significa que o seu preço seja automaticamente valorizado. É o que o mercado imobiliário classifica de microgeografia. Isso explica, por exemplo, o motivo pelo qual uma mesma rua pode ter preços diferentes de metros quadrados dos empreendimentos usados.
Romero dá como exemplo a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, onde os preços de imóveis similares podem variar de R$ 25 mil a R$ 80 mil. O que determina essa diferença é a localização exata, se é face norte face norte, o que garente melhor conforto térmico, e do projeto arquitetônico.
Quando um empreendimento reúne localização privilegiada, arquitetura de autor e infraestrutura completa, é classificado como “projeto puro sangue” pelos especialistas da área. Nesses casos, o preço do metro quadrado pode superar facilmente os R$ 100 mil.
A engenharia e infraestrutura também desempenham papel decisivo. Como boa parte do público de alta renda tem predileção por SUVs e, como segundo carro de passeio, esportivos como Porsche, Ferrari e outros, que possuem envergadura mais baixa, ter uma inclinação específica de rampa não é luxo, e sim necessidade.
Outro fator ligado à infraestrutura está em geradores capazes de alimentar 100% da unidade em caso de um eventual apagão, item que se tornou padrão, assim como sistemas de automação, som, iluminação e home cinema.
O céu é o limite
Além dos atributos de localização e infraestrutura, outros acessórios também ganham espaço na valorização. É o caso de projetos de cinema dentro de casa. Sem citar fontes, um dos entrevistados para essa reportagem disse que um comprador de um imóvel gastou R$ 3,5 milhões para criar um home cinema no imóvel que adquiriu.
Para Lucas Melo, CEO da MBRAS, a exclusividade é outro fator que sustenta o preço elevado. Ele cita o Art Boulevard, no Jardim Europa, a ser entregue em 2027 como exemplo: “O Art Boulevard foi idealizado para ser uma obra de arte, e sua arquitetura foi desenhada dentro desta proposta”, diz.
Com fachada escultural, projeto de Zien e Gensler e paisagismo de Alex Hanazaki, o empreendimento é o único lançamento novo no bairro com residências acima de 600 metros quadrados. Com 1.280 metros quadrados, o prédio terá apenas 22 unidades, com preços de R$ 200 milhões, numa razão de R$ 156,2 mil o metro quadrado.
O mesmo princípio se aplica à cobertura do Arbórea Itaim, com 1.400 metros quadrados, integração com áreas verdes e soluções construtivas sofisticadas, e às coberturas do Seridó e do Reserva Cidade Jardim, ambas com mais de 1.100 metros quadrados, spa, quadra de tênis e academia.
Em alguns casos, o sigilo é a chave do negócio. Uma prova é a casa de R$ 300 milhões que a Mbras está vendendo no Jardim Europa. Ela ocupa um terreno de 6.400 metros quadrados, sendo 2.500 de área construída. Por questões de contrato, nem mesmo a localização exata e imagens do imóvel podem ser divulgadas.
Confira abaixo alguns dos imóveis mais caros à venda nas imobiliárias de luxo que atuam no mercado paulista. Todas as imagens tiveram a anuência dos proprietários para a sua divulgação.
R$ 200 milhões
R$ 140 milhões
R$ 110 milhões
R$ 110 milhões
R$ 51 milhões
R$ 50 milhões
