A Associação Brasileira das Empresas Tokenizadoras (ABToken) elaborou o relatório “Panorama Estratégico e Regulatório da Tokenização Imobiliária: Dinâmicas Globais e a Vanguarda do Mercado Brasileiro”, que traça um panorama sobre o ecossistema de tokenização imobiliária no país.
O documento revela que a tokenização imobiliária no Brasil já mobilizou mais de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) e também registrou crescimento superior a 1.100% no mercado de RWAs em apenas um ano, com mais de 450 incorporadoras envolvidas e dezenas de milhares de carteiras digitais ativas.
Isso ocorre mesmo com ventos contrários da justiça, como dos cartórios que passaram a atuar no Conselho Nacional de Justiça (CNJ) para restringir o que os tokens sejam atrelados as matriculas dos imóvies.
“Eu vejo esse movimento como um retrocesso, sim. A tokenização não precisa substituir cartório ou matrícula para gerar valor. Ela pode coexistir com a estrutura tradicional, trazendo mais eficiência, rastreabilidade, liquidez e acesso ao mercado. O melhor caminho não é barrar a tecnologia, mas entender como cartórios e inovação podem trabalhar juntos, cada um com seu papel, para dar mais segurança e modernizar o setor. Quando a reação é travar antes de regulamentar, o Brasil corre o risco de ficar para trás”, analisa o CEO da Mannah, Pedro Xavier.
O material da ABToken também disseca as infraestruturas tecnológicas, os volumes de mercado, as tendências de adoção global e nacional, os modelos de negócios emergentes e o complexo arcabouço regulatório.
Segundo Regina Pedroso, diretora executiva da ABToken, diferentemente dos modelos tradicionais, como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), os tokens podem representar frações diretas e indivisíveis de ativos, com regras automatizadas via smart contracts.
“O Brasil, impulsionado por um sistema financeiro altamente digitalizado e uma postura regulatória proativa, assumiu a vanguarda, com mais de 450 incorporadoras estruturando operações e 30 mil carteiras digitais ativas. No entanto, o desafio de converter esse VGV em estoque efetivamente custodiado nas tesourarias está intrinsecamente ligado à maturação legal e à resolução de fricções institucionais”, avalia Regina.
Liquidez, eficiência e democratização do acesso
Um dos principais impactos econômicos apontados pela ABToken é a resolução do problema histórico de iliquidez do mercado imobiliário.
“No Brasil, esse mercado representa aproximadamente R$ 2,8 trilhões em ativos, tradicionalmente caracterizados por baixa liquidez e altos custos transacionais”, diz Regina.
Segundo ela, a tokenização transforma esses ativos em instrumentos negociáveis, criando novos canais de funding para incorporadoras e ampliando o acesso de investidores a ativos antes restritos.
Além disso, a liquidação atômica (Delivery versus Payment) elimina riscos de contraparte, enquanto a programabilidade reduz custos operacionais e aumenta a eficiência do back-office financeiro”, acrescenta.
O relatório da ABToken aponta que o mercado global de tokenização imobiliária, avaliado entre US$ 3,7 bilhões e US$ 3,8 bilhões em 2025, pode atingir até US$ 26,4 bilhões até 2035, com crescimento anual composto entre 21% e 24%. A adoção institucional também avança rapidamente, com expectativa de alocação de até 5,6% dos portfólios globais em ativos tokenizados já em 2026.
Apesar disso, a ABToken chama atenção para uma assimetria relevante: o volume efetivamente tokenizado e negociado ainda é significativamente inferior ao potencial estruturado, refletindo entraves jurídicos e institucionais que limitam a liquidez do mercado.
Ambiente regulatório
A análise regulatória é um dos pilares do relatório. A ABToken destaca o papel da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem consolidado o entendimento de tokens como valores mobiliários em determinadas estruturas, especialmente via Resolução 88 e sua atualização pela Resolução 226/2025.
Ao mesmo tempo, o estudo aborda conflitos institucionais recentes envolvendo diferentes entidades reguladoras e o sistema registral imobiliário, evidenciando a complexidade da integração entre inovação tecnológica e legislação.
Atualmente, tokens imobiliários no Brasil ainda não substituem o registro em cartório para fins de propriedade plena, sendo considerados instrumentos de natureza obrigacional. Isso reforça a necessidade de evolução legislativa.
Nesse contexto, o Projeto de Lei nº 4.438/2025 surge como um marco potencial para o setor. A proposta prevê a integração entre blockchain e o sistema de registro de imóveis, possibilitando a criação de matrículas tokenizadas com validade jurídica plena.
Segundo a ABToken, a aprovação de um marco legal específico será determinante para transformar o potencial do mercado em liquidez efetiva e escala institucional.
O relatório também aborda riscos críticos, como a responsabilidade das plataformas em casos de fraude, a necessidade de segregação patrimonial para proteção dos investidores e a limitação atual da blockchain frente à fé pública dos registros oficiais. Além disso, a adoção de estruturas como SPEs e regimes de patrimônio de afetação é apontada como essencial para garantir segurança jurídica e proteção contra insolvência dos emissores.