Detentores de Bitcoin estão utilizando empréstimos com garantia em criptoativos para comprar imóveis sem vender um único satoshi, evitando assim o pagamento de impostos sobre ganhos de capital.
A tendência emergente está ganhando força entre os primeiros adotantes de cripto, empreendedores e indivíduos de alto patrimônio líquido que são “ricos em Bitcoin”, mas que muitas vezes não atendem aos critérios tradicionais de financiamento imobiliário, disse Mauricio Di Bartolomeo, cofundador da Ledn, ao Cointelegraph.
Modelos de empréstimos com garantia em Bitcoin permitem que os tomadores aproveitem sua cripto sem precisar se desfazer dos ativos. Como a obtenção de um empréstimo geralmente não conta como um evento tributável, os clientes podem acessar liquidez enquanto mantêm exposição ao potencial de valorização.
“Tomar um empréstimo usando seu Bitcoin como garantia normalmente não desencadeia impostos sobre ganhos de capital na maioria das jurisdições, porque contrair dívida com garantia não é um evento tributável — você não está vendendo seu Bitcoin,” disse Di Bartolomeo.
Empréstimos com Bitcoin financiam imóveis rapidamente
Para garantir um empréstimo em Bitcoin (BTC), os clientes bloqueiam BTC com uma relação de empréstimo-valor (LTV) típica de 50% e recebem fiat ou stablecoins. O tempo médio de liberação dos fundos por um dos credores é de 9,6 horas, disse Di Bartolomeo. Esses fundos são então usados como entrada ou para cobrir o custo total de uma propriedade.
O modelo também oferece flexibilidade. Juros e taxas acumulam ao longo do prazo do empréstimo, sem necessidade de pagamentos mensais obrigatórios. O reembolso pode ocorrer a qualquer momento sem penalidades, e os empréstimos podem ser renovados se o LTV permanecer abaixo de 60%. Os tomadores também têm o direito de retirar o excesso de colateral se o Bitcoin se valorizar durante o prazo do empréstimo.
Di Bartolomeo afirmou que os empréstimos em Bitcoin da Ledn têm forte adoção na América Latina, nos Estados Unidos e em partes da Europa. “A beleza do Bitcoin como garantia é que ele não tem fronteiras,” disse ele.
Uma preocupação recorrente com os empréstimos garantidos em BTC é a volatilidade. “À medida que o preço do Bitcoin cai e o LTV aumenta, os clientes recebem notificações para enviar garantia adicional,” explicou Di Bartolomeo.
Se o LTV atingir 80%, o credor vende a quantidade necessária de BTC para quitar o empréstimo, devolvendo qualquer saldo restante ao tomador. Como a transação imobiliária já ocorreu, uma liquidação não reverte a compra da propriedade — ela apenas liquida o empréstimo.
Bitcoin como garantia, sem necessidade de consulta de crédito
Credores tradicionais muitas vezes evitam criptoativos devido à incerteza regulatória e ao risco de crédito. No entanto, Di Bartolomeo disse que os empréstimos com garantia em Bitcoin podem contornar completamente a necessidade de pontuação de crédito. Os tomadores oferecem garantia de 2:1, e os credores podem liquidar instantaneamente se o valor cair.
“Acreditamos que o Bitcoin é a garantia mais sólida do mundo. Ele negocia 24/7, é altamente líquido e as transações podem ser enviadas globalmente em tempo real,” observou Di Bartolomeo.
A Ledn emitiu mais de US$ 300 milhões em empréstimos de varejo no primeiro trimestre de 2025 e está a caminho de superar US$ 1 bilhão até o final do ano, disse a empresa. Além disso, em 2024, os clientes ganharam oito vezes mais com a valorização do Bitcoin do que pagaram em juros, com mais de 1.000 BTC retirados como excesso de garantia quando os preços subiram.
Di Bartolomeo acrescentou que cada vez mais indivíduos de alto patrimônio líquido estão recorrendo a empréstimos com garantia em Bitcoin. Em vez de vender, eles estão aproveitando suas participações em BTC para acessar ativos reais como imóveis, mantendo a exposição ao que consideram seu investimento de melhor desempenho.
“Eles querem manter a exposição ao seu ativo de melhor desempenho e ainda assim desfrutar de se mudar para uma nova propriedade sem vender seu Bitcoin.”
Em maio, Seamus Rocca, CEO do banco privado Xapo Bank, com sede em Gibraltar, disse que os detentores de Bitcoin estão se tornando mais confortáveis em tomar empréstimos com garantia em cripto à medida que a confiança no mercado cresce.
Em 18 de março, o Xapo Bank lançou um produto de crédito que permite aos usuários tomar empréstimos em dólares americanos usando seu Bitcoin como garantia. Com o produto, clientes qualificados podem acessar até US$ 1 milhão em empréstimos enquanto mantêm seu BTC.