| FIIs | Ticker | Variação Anual | Variação Últimos 12 meses |
| Bluemacaw Logística | BLMG11 | 54,82% | 8,5% |
| Hectare CE | HCTR11 | 44,26% | – 3,02 |
| Santander FII Residencial | SARE11 | 30,87% | 19,37% |
| Kilima Volkano Recebíveis | KIVO11 | 28,72% | -3,13 |
| BRPR Corporate Office | BROF11 | 27,52% | 12,97% |
| BTG Pactual Agro Logística | BTAL11 | 27,19% | 23,65% |
| Cartesia Recebiveis Imobiliarios | CACR11 | 25,97% | 10,48% |
| REC Recebíveis Imobiliários | RECR11 | 25,43% | 16,42% |
| RBR Logística | RBRL11 | 25,07% | 15.8% |
| Valora CRI CDI FII | VGRI11 | 25,07% | 7,16% |
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) encerrou o primeiro semestre de 2025 com desempenho positivo e generalizado. O IFIX, principal índice do setor, acumulou alta de aproximadamente 11% no período, mostrando um cenário menos adverso do que o ocorrido no final de 2024.
Outro ponto positivo foi a recuperação de fundos que estavam bastante descontados. Entre os destaques de valorização do semestre estão fundos como BLMG11 (+54,82%), HCTR11 (+44,26%) e SARE11 (+30,87%).
Segundo Sylvio Martins, analista de produtos alternativos da Arton Advisors, os fundos que mais performaram no semestre subiram por motivos distintos — e não apenas por uma correção natural do desconto patrimonial.
Ele cita o caso do SARE11, que teve forte valorização após receber uma proposta de aquisição por parte do BTLG11, num momento em que era negociado com cerca de 65% de desconto sobre o valor patrimonial.
Martins também alerta para o fato de que alguns desses fundos possuírem baixa liquidez, o que pode gerar distorções temporárias de preço, mesmo em um mercado que tende a ser mais eficiente.
Principais baixas do semestre
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Quais segmentos mais promissores?
Na avaliação de Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, a possível estabilização da Selic em torno de 15% no segundo semestre, aliada à resiliência operacional dos ativos, deve continuar beneficiando os fundos de crédito, que seguem como boa alternativa de geração de renda.
Abaixo, confira o rendimento por setor no acumulado dos seis primeiros meses do ano, segundo o iTrix, um índice setorial de fundos imobiliários estruturado pelo Trix, plataforma da TRX Investimentos:
| Setor | Desempenho por setor |
| iTrix Tijolo | 10,22% |
| iTrix Papel | 10,18% |
| iTrix Varejo | 7,41% |
| iTrix Galpões | 9,93% |
| iTrix Escritórios | 10,81% |
| iTrix Shopping | 11,59% |
Por sua vez, os fundos de tijolo, como shoppings e lajes corporativas, devem depender da melhora do cenário fiscal e da queda dos juros longos para apresentar uma recuperação mais consistente.
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IFIX acumula alta
Willian da Rocha, broker da Nippur Finance, aponta a recuperação do IFIX como reflexo da normalização das expectativas, após um fim de 2024 marcado por temor elevado em relação à condução da economia.
Para ele, o avanço dos fundos de lajes corporativas e híbridos com CRIs high grade e imóveis logísticos mostra a importância da gestão ativa e da seleção de ativos de qualidade.
Vinícius Araújo, analista da Trix, observa que a expectativa de uma Selic terminal menor do que a prevista no fim do ano passado ajudou a destravar valor em segmentos mais descontados, como escritórios e shoppings, que se destacaram frente a setores tradicionalmente mais resilientes, como varejo e galpões.
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Ambiente econômico teve normalização das expectativas
A perspectiva, no entanto, ainda é de atenção. Instituições como J.P. Morgan e Bradesco BBI já projetam uma Selic elevada por mais tempo, o que pode manter a competição acirrada com ativos de renda fixa.
Ainda assim, o analista Martins, da Arton Advisors, defende que o ambiente atual oferece uma rara oportunidade para quem busca ativos reais com retornos acima da inflação. “Muitos FIIs ainda estão negociados abaixo do custo de reposição e entregam yields reais superiores a 1% ao mês.”
Dessa forma, Caio Araújo, analista da Empiricus Research, ressalta que parte da recuperação do semestre se deve ao ponto de partida depreciado dos fundos ao fim de 2024, e à percepção de que o custo de oportunidade – representado pela Selic – pode ter chegado ao topo. “Mesmo com volatilidade externa, o ambiente foi menos deteriorado do que o esperado, favorecendo a retomada dos preços”, conclui.