Airbnb: a transformação do Copan, ‘maior edifício residencial’ do Brasil, com hospedagem de curto prazo – BBC News Brasil

É um tema não pacificado, como resume o advogado Guilherme Milani, novo síndico do prédio, que tem nada menos do que 110 funcionários entre porteiros, zeladores e serviços gerais para cuidar dos seis blocos e 32 andares.

“Há reclamações crônicas e esporádicas. Tem pessoas que suportam bem, outras, não”, diz Milani.

O advogado acaba de assumir o comando do Copan. O síndico anterior, Affonso Celso de Oliveira, que esteve à frente do condomínio por mais de 30 anos, morreu em 21 de dezembro, e Milani assumiu o comando nove dias depois, em uma disputa que moradores sabiam que podia ditar o futuro dos aluguéis de temporada no edifício.

Em sua gestão, Oliveira promoveu uma renovação que fez o Copan se tornar um dos endereços mais cobiçados do Centro de São Paulo. Ali, há apartamentos de famosos e artistas como o ator Caio Blat, o apresentador Paulo Vieira, a escritora Socorro Acioli e o produtor de conteúdo Caio Braz.

Após a morte do “seu Affonso”, um boato nos corredores dizia que o prédio poderia fazer uma virada ainda maior em direção ao Airbnb, caso fosse eleito para síndico o empresário Judson Sales.

Morador do prédio, ele se tornou administrador de 103 dos cerca de 200 imóveis oferecidos para aluguel de curta temporada no prédio — numa modalidade em que proprietários pagam uma comissão para Sales gerir o imóvel na plataforma.

“Tive até que soltar comunicado [para dizer que não seria síndico]”, diz Sales.

“Mas não passa pela minha cabeça ser síndico, porque eu entendo que existe um conflito de interesses natural entre uma pessoa ser a gestora de imóveis Airbnb e ser síndico de um prédio.”

O empresário largou um emprego público no Tribunal Regional do Trabalho para se dedicar só ao seu negócio batizado de “Airbnb no Copan”, que hoje dispõe de plataforma própria, recepção separada na galeria do prédio, lavanderia e 25 funcionários. Foram 3 mil hóspedes em 2025, nos seus cálculos.

Sales é o chamado “anfitrião” na plataforma, responsável por receber, orientar e cobrar os hóspedes.

Num fim de semana comum, a diária varia de em torno de R$ 300 (quitinete para duas pessoas) a R$ 2 mil (para quatro pessoas em apartamento de dois quartos) – normalmente, há descontos nos valores para longas temporadas.

Sales argumenta que a popularização do Airbnb trouxe movimento, dinheiro e novos comércios ao prédio.

Mas o empresário admite que o assunto é um tópico sensível ali, apesar do esforço de manter uma boa relação com os moradores.

“Mas não sei o quanto dessa disputa é sensata e o quanto é falta de capacidade de viver em sociedade, de você entender que existem diversos usos para essas propriedades e que todos eles causam alguma forma de incômodo”, defende-se.

Hoje, o Copan tem 1.112 moradores, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), com base no último Censo. Mas a estimativa mais recente da administração do condomínio é bem superior: seriam 3.500 residentes, número que pode incluir pessoas cadastradas como moradoras sem morar ali de fato.

De todo jeito, é um número bem menor do que os 5 mil divulgados antigamente pela própria administração do condomínio e replicados em muitas reportagens sobre a magnitude do Copan.

O cálculo mais modesto do IBGE — que corresponde a menos de uma pessoa por apartamento em média — já sinaliza um esvaziamento do edifício para moradia fixa. Com a valorização dos imóveis, está mais caro viver de aluguel ali.

Essa transição do Copan marca mais uma mudança nesse colosso de 120 mil m² de área construída, magnitude que o faz ser chamado muitas vezes de maior “prédio residencial do Brasil”.

O título é difícil de comprovar, porque não há uma divulgação pública oficial da área construída de todos os edifícios do país. Hoje, os mais altos do Brasil são os residenciais Yachthouse, em Balneário Camboriú, no litoral de Santa Catarina, também com 120 mil m² de área construída, segundo dados divulgados por imobiliárias.

Acrônimo da Companhia Pan-América Hotéis e Turismo, o Copan foi projetado para fazer parte da celebração dos 400 anos de São Paulo, em 1954.

O projeto previa um complexo composto por dois edifícios: um residencial de 32 andares e um hotel com 600 apartamentos, além de teatro e cinema.

Devido a problemas financeiros e à falência de investidores, apenas o edifício residencial foi efetivamente construído. Em 1962, com oito anos de atraso, começou a ser habitado.

Durante a década de 1980, o Copan viveu um processo de deterioração, reflexo de um processo mais amplo de desvalorização do Centro de São Paulo em detrimento de novos bairros da cidade. Havia um estigma contra o prédio como ponto de prostituição e drogas.

A partir dos anos 1990, o processo de reorganização conduzido por seu Affonso culminaria no que hoje é o Copan, alvo de desejo de celebridades, de turistas e sede de restaurantes de alguns dos chefs mais badalados da cidade. Um cinema patrocinado pelo Nubank deve reabrir as portas ali em 2027.

Os primeiros apartamentos anunciados no Airbnb surgiram por volta de 2014 — contra a vontade do seu Affonso, segundo relato do próprio Judson Sales. Depois, o síndico passaria atuar mais como conciliador entre as novas formas de uso.

“Ele sempre teve muito medo do Copan voltar a ser o que era na década de 1980, um local descuidado, que qualquer pessoa tivesse acesso e que gerasse insegurança”, diz o empresário.

A transformação de apartamentos para aluguel de curta temporada segue crescendo ano após ano, com turistas atraídos pela localização, arquitetura, vista da cidade, além dos restaurantes, sorveterias e livrarias nas redondezas, segundo a administração do Copan.

Mas presença de cada vez mais pessoas “de passagem” tem mudado a dinâmica no edifício, inclusive na sensação de segurança, diz Maíra Rosin, moradora do Copan e historiadora e doutora de Arquitetura e Urbanismo com pesquisas sobre o Centro de São Paulo.

‘É desconfortável para quem mora aqui, porque cria um fluxo de pessoas que são alheias ao prédio”, conta.

“Você entender um lugar como o seu espaço de moradia é completamente diferente de você entender como seu espaço de férias, de passagem”, diz Maíra, que vive no prédio há 11 anos e é proprietária de um apartamento ali há 9.

Ela relata um episódio para explicar por que é contra os aluguéis de temporada no prédio. Ao entrar no elevador, Maíra se deparou com dois hóspedes de Airbnb “completamente bêbados”, com uma garrafa de vinho e uma caixa de som grande ligada nas alturas.

“Olhei feio, eles abaixaram um pouco e disseram: ‘Tem gente que não sabe se divertir'”, conta a moradora.

“Não é que não haja problemas entre vizinhos. Mas, quando se é morador, naturalmente você tem mais cuidado com o que é sua casa.”

Segundo a administração do condomínio, as principais reclamações que chegam são relacionadas a barulho.

Há também relatos do uso de apartamentos para gravações de filmes eróticos, da ocupação dos porteiros, além de pessoas que sobem nos brise-soleil — as grandes estruturas de concreto na fachada do Copan que serve para controlar a incidência solar —, o que é proibido por questão de segurança.

No caso dos imóveis que administra, o empresário Judson Sales diz que está atento aos problemas que surgem e que tem implementado um modelo cada vez mais rígido de regras para hóspedes, como não poder levar visitas que não sejam previamente cadastradas pelos hóspedes, que precisam se registrar no condomínio com documento e foto.

Mas ele sustenta que os incômodos são poucos e os equipara com problemas comuns entre vizinhos que moram no edifício.

“Também me sinto muito incomodado quando o teto do meu apartamento tem vazamento, e o morador de cima se recusa a resolver. Ou cachorro que faz xixi no corredor”, diz Sales.

O síndico Guilherme Milani, apesar de não firmar uma posição definitiva sobre o assunto, minimiza as reclamações. Ele avalia que o modelo de hospedagem por temporada tem valorizado os imóveis e os comércios, com a chegada em massa de visitantes.

Uma turista de Brasília com quem a BBC News Brasil conversou em uma visita ao Copan em janeiro estava se hospedando pela quinta vez no prédio, motivada por preço, localização, vista nos andares mais altos e serviços da galeria no térreo, com livraria e cafés.

“O prédio por si só é uma atração para mim”, disse a visitante, que preferiu não ser identificada na reportagem.

Mas ela também admitiu que, se fosse moradora, não ficaria confortável com presença constante de hóspedes.

“Pessoalmente, sou contra o Airbnb, mas não sou eu sozinha que vou mudar o sistema”, argumentou.

Alexandre Araújo, dono de uma barbearia que fica no térreo, vive os dois lados da moeda. Como lojista, diz, é muito positivo o movimento de turistas. Mas o incômodo para ele enquanto morador com seus vizinhos, especialmente nos cobiçados andares mais altos, é evidente.

“É muito difícil você sair do seu apartamento e, de repente, ver que todos os apartamentos do seu andar viraram Airbnb. Você está literalmente vivendo em um hotel.”

O Airbnb diz à BBC News Brasil em nota que as pessoas que alugam apartamentos e casas por meio da plataforma devem seguir todas as regras do condomínio dos imóveis e que “com diálogo, colaboração e regras claras, hóspedes, anfitriões e vizinhos podem conviver de forma respeitosa e harmoniosa”.

A empresa disse ainda que mantém um canal aberto destinado a vizinhos para relato de abusos.

No Brasil, ainda não há uma legislação específica que trate dos aluguéis por temporada em plataformas da internet, e muitos casos de briga de condomínio relacionados ao tema acabam parando na Justiça.

Algumas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm apontado que um “silêncio na convenção do condomínio” a respeito da possibilidade de alugar imóveis desta forma permitiria que isso seja feito, apesar de haver divergências dentro do próprio tribunal, explica o advogado Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil em São Paulo (OAB SP).

Essa tese indica que a proibição ao Airbnb precisaria estar expressa na convenção do condomínio. Caso não esteja, como ocorre na convenção de 1970 do Copan, estaria liberado.

Mas outras decisões do STJ também têm apontado, explica Karpat, que o simples fato da convenção prever que o condomínio é residencial já seria suficiente para proibir esse tipo de prática, hoje entendida como “hospedagem atípica” na corte.

Há uma discussão em andamento no tribunal para estabelecer qual será o entendimento definitivo.

“Como consta hoje, com essa lacuna jurídica, os condôminos que querem fazer fazem”, diz Karpat.

A lacuna vem especialmente da interpretação da Lei do Inquilinato, que permite a locação por temporada por até 90 dias. Quem defende o uso em plataformas de hospedagem diz que essa regra já é suficiente para a permissão. Já quem é contra aponta que, pela rotatividade de hóspedes, o uso deixa de ser uma locação residencial e passa a funcionar como atividade de hospedagem, ou seja, uso comercial.

Hoje, está em andamento no Congresso um projeto de lei (PL 4/2025), do senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG), que trata da reforma do Código Civil, em que são contemplados especificamente os aluguéis por temporada.

Pela proposta, para haver hospedagens em edifícios residenciais, a permissão teria que estar expressa na convenção. Não estando, seria proibido.

Para mudar uma convenção de condomínio, é necessário que dois terços dos condôminos apoiem a mudança, explica Karpat.

No Copan, o peso de cada voto nas assembleias é determinado pela metragem do apartamento e não por unidade. Ou seja, votos de apartamento maiores valem mais do que os menores.

Hoje, com mais de 80 procurações de proprietários e investidores, um dos maiores votantes é justamente Judson Sales, do Airbnb no Copan. Segundo o empresário, a regulamentação em lei seria bem-vinda.

“Estamos em um limbo que é mal atendido pela Lei do Inquilinato, mas que também não faz sentido equiparar a uma relação de consumo”, opina.

O síndico Guilherme Milani diz que a reforma do Código Civil vai dar mais clareza até mesmo para apaziguar ânimos no Copan.

A tributação desse tipo de imóvel também vai mudar com a Reforma Tributária. Hoje, o aluguel, de curta ou longa temporada não tem nenhum tributo indireto quando recebido por pessoa física (ou seja, não paga ICMS, ISS e PIS/COFINS).

Com a reforma, “o legislador concluiu que imóveis alugados via Airbnb, por exemplo, concorrem muito mais com hotéis e pousadas do que com o aluguel de longo período”, explica o advogado tributarista Carlos Eduardo Navarro.

Segundo nota da Receita Federal, a nova tributação com o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) se aplicaria apenas a quem tem mais de três imóveis locados e faturamento anual com aluguéis maior que R$ 240 mil por ano. A cobrança deve começar em 2027.

O Airbnb informa que acompanha atentamente as discussões legais e defende ser “importante diferenciar a locação por curta temporada dos meios de hospedagem, que seguem regras próprias”.

“Locar um imóvel residencial por curtos períodos não configura atividade comercial, nem sujeita o proprietário às obrigações de estabelecimentos hoteleiros”, diz a empresa.

Enquanto algumas das cidades mais visitadas mundo, como Barcelona, têm aprovado leis restritivas em relação ao Airbnb, São Paulo tem visto se espalhar pelo Centro e bairros mais cobiçados novos edifícios que atraem compradores justamente com a proposta de fazer dinheiro com o imóvel por meio do aluguel por temporada.

Mas as discussões entre urbanistas, moradores e governos têm caminhos diferentes. A crise de moradia em cidades da Europa é causada por uma combinação de turismo, aluguel de curta duração, limites à verticalização e preservação histórica.

Já em São Paulo, a última atualização do Plano Diretor, de 2023, busca atrair novos moradores para adensar regiões como o Centro, incentivando construção de novas moradias, serviços e empregos perto dos eixos de transporte público.

Para incentivar essas novas moradias, há prédios financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida e com incentivos fiscais da Prefeitura. Há denúncias, porém, de que alguns prédios não estão servindo como residência, e sim como hospedagem temporária.

“Com esses aluguéis por temporada, a gente tem uma diminuição cada vez maior do número de pessoas vivendo nesses eixos de transporte, nessas zonas onde as construções novas foram cada vez mais sendo permitidas”, avalia Maíra Rosin, do Copan.

“Há um número gigante de prédios aqui em volta de mim subindo, além da transformação desse próprio prédio, onde eu estou vendo que não tem ninguém morando, ou tem pouquíssima gente morando. Então, não adianta nada eu mudar a legislação para garantir esse acesso, sendo que o acesso não vai beneficiar ninguém.”

No Copan, a administração e o empresário Judson Sales acreditam que essa febre do Airbnb pode estar perto de um “limite” em que a oferta supere e muito a demanda.

“Por isso, não acredito que o prédio inteiro vai virar Airbnb”, diz o síndico Guilherme Milani.

Diferentemente do Copan, que tem o atrativo arquitetônico por si só, muitos dos novos prédios vendidos como investimento para curta temporada vai “naufragar”, prevê Judson Sales.

Enquanto vive o momento da “moda”, a gestão do Copan espera surfar na onda para conseguir levar adiante a tão esperada reforma da fachada. Há mais de dez anos, o prédio tem uma tela azul na sua frente devido à queda de pastilhas.

A reforma está estimada em R$ 68 milhões, com a subvenção da Prefeitura para recuperação de prédios antigos que cobre 22% do custo. A obra ainda não tem previsão para começar, porque primeiro é preciso arrecadar o dinheiro necessário.

O condomínio espera instalar um instituto cultural que permita alugar espaço para eventos no prédio e arrecadar dinheiro com vendas de souvenirs com a marca Copan, inclusive aos turistas que o visitam.