Quem recebe aluguel precisa acompanhar as mudanças da Reforma Tributária. A partir de 2027, entra em vigor o novo Imposto sobre Valor Agregado, o IVA, que também vai alcançar parte da renda com locação de imóveis.
A mudança não atinge todos os proprietários. O texto aprovado definiu critérios objetivos, como número de imóveis e valor total recebido por ano. Ainda assim, o tema gera dúvidas, principalmente entre pequenos investidores.
O que muda com o IVA sobre aluguel
A Reforma Tributária criou o IVA para unificar tributos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS. A proposta busca simplificar a cobrança e facilitar a fiscalização.
No caso dos aluguéis, parte da renda passará a recolher esse novo imposto. O Imposto de Renda continua existindo normalmente. Ou seja, o proprietário poderá ter duas incidências diferentes sobre a mesma atividade, cada uma com regras próprias.
Em 2027, o IVA começa com alíquota inicial de 1% sobre o valor do aluguel. Para contratos residenciais de longa duração, o governo aplicará desconto de 70%. Na prática, a cobrança cairá para 0,3%.
Além disso, cada imóvel terá um redutor social de R$ 600 por mês. Esse valor ficará isento da tributação. O mecanismo busca preservar a função social da moradia.
Já o aluguel por temporada, como ocorre em plataformas digitais, terá tratamento diferente. Os descontos serão menores. Ao fim do período de transição, em 2033, a alíquota pode chegar a 16%.
O recado é direto. Locação residencial tradicional pagará menos. Temporada pagará mais.
Quem precisará pagar o novo imposto
Nem todo proprietário entrará na cobrança do IVA sobre aluguel. A regra vale para quem atender a critérios específicos:
- Possuir quatro ou mais imóveis alugados;
- Receber acima de R$ 20 mil por mês com locação, o equivalente a R$ 240 mil por ano.
Se a pessoa tiver apenas um imóvel, mesmo com aluguel elevado, ficará fora da cobrança. Da mesma forma, quem possui vários imóveis, mas recebe pouco no total, também não pagará.
Existe ainda uma exceção importante. Quem ganhar mais de R$ 288 mil por ano com aluguel entrará na tributação, independentemente da quantidade de imóveis.
Despesas poderão reduzir o valor devido
O novo modelo permitirá abater gastos diretamente ligados ao imóvel. Entre eles:
- IPTU;
- Taxas de condomínio;
- Manutenção e reformas necessárias;
- Investimentos voltados à conservação.
O contribuinte precisará comprovar cada despesa. Sem documentação, não haverá abatimento.
Esse ponto exige atenção redobrada. Organização financeira fará diferença no valor final do imposto.
Imposto de Renda continua valendo
O Imposto de Renda sobre aluguel não muda com a criação do IVA. O proprietário segue obrigado a informar os valores mensalmente pelo Carnê-Leão.
A reforma também ajustou faixas e regras:
- Rendimentos totais de até R$ 5 mil por mês ficam isentos;
- Rendas até R$ 7.350 terão desconto progressivo;
- Para quem recebe acima de R$ 60 mil mensais, haverá alíquota mínima entre 2,5% e 10%, conforme o total anual.
Portanto, o contribuinte precisará acompanhar duas frentes tributárias distintas.
Prazo e fase de adaptação
A cobrança começa em 2027. O ano de 2026 funcionará como período de testes.
Nesse intervalo, o contribuinte não pagará o IVA, mas deverá emitir notas fiscais com destaque do imposto. Pessoas físicas também precisarão se inscrever no CNPJ apenas para controle e apuração, sem abrir empresa formal.
A Receita Federal promete divulgar orientações e simuladores oficiais para auxiliar no cálculo.
Como se preparar
Especialistas recomendam algumas medidas práticas:
- Conferir o número de imóveis e a renda anual com locação;
- Organizar recibos de IPTU, condomínio e manutenção;
- Acompanhar comunicados da Receita Federal;
- Simular o impacto do imposto antes da vigência;
- Consultar contador para ajustar declarações.
A regulamentação ainda pode sofrer ajustes até a implementação completa. Por isso, o ideal é acompanhar fontes oficiais e evitar decisões precipitadas.
A Reforma Tributária altera o cenário para parte dos proprietários. Quem depende da renda de aluguel deve começar o planejamento agora. O impacto pode ser pequeno para alguns. Para outros, fará diferença no orçamento anual.