Em toda a extensão dos Estados Unidos, governos locais começaram a enfrentar a necessidade histórica de moradias melhores e mais acessíveis. Ao mesmo tempo, essas administrações lidam com falta de apoio, recursos limitados e falta de expertise técnica.
Esse cenário afeta de forma desproporcional comunidades como Los Angeles, que tentam se reconstruir após incêndios florestais devastadores. Sistemas fragmentados tornam o avanço lento enquanto muitos moradores permanecem sem habitação.
A situação se agrava em um momento em que o Serviço Nacional de Meteorologia dos Estados Unidos prevê uma temporada climática especialmente severa em grande parte do país, elevando o risco de incêndios, calor extremo e enchentes. Com mais imóveis ameaçados e sem sistemas robustos para protegê-los preventivamente ou reconstruí-los rapidamente, surge uma lacuna significativa.
À medida que comunidades e empresas do setor reconhecem essas limitações, novas abordagens inovadoras e tecnologias escaláveis começam a surgir em todo o país.
Crescentes Ameaças Habitacionais Colocam Processos Sob Pressão
Algumas regiões enfrentam simultaneamente a crise de moradia acessível e o aumento das mudanças climáticas.
A empresa de dados imobiliários Cotality publicou recentemente o relatório “2026 Hurricane Risk Report”, mostrando que mais de 3,27 milhões de residências em Nova York estão expostas ao risco de ventos de furacão — propriedades que representam quase US$ 1,93 trilhão (R$ 9,65 trilhões) em custos potenciais de reconstrução. O estudo também aponta que quase 1 milhão de casas em todo o país estão subseguradas e vulneráveis a enchentes severas.
Nova York pode parecer um local improvável para um risco tão elevado de furacões, mas lidera o ranking devido à densidade urbana e ao alto valor dos imóveis. Houston aparece em segundo lugar, com 2,17 milhões de residências em risco e US$ 824 bilhões (R$ 4,12 trilhões) em valor exposto. Miami ocupa a terceira posição, com mais de 2 milhões de imóveis ameaçados.
O relatório da Cotality também identificou que mais de 927 mil residências fora das zonas federais obrigatórias de seguro contra enchentes estarão expostas a elevado risco de inundação relacionado a furacões, representando US$ 405 bilhões (R$ 2,02 trilhões) em valor imobiliário. Esse risco inesperado indica que muitas propriedades provavelmente estarão subseguradas e despreparadas.
Uma residência atingida por enchente pode levar até seis meses para ser recuperada, dependendo da extensão dos danos e da disponibilidade de mão de obra. Quando um furacão atinge determinada região, começa uma corrida por empreiteiros qualificados, seguida pela disputa por aprovações de licenças e recursos municipais.
Enquanto Los Angeles enfrenta novos incêndios florestais, outras partes do país registram surtos recordes de queimadas. Dois incêndios recentes na Geórgia consumiram 50 mil acres (202,3 milhões de metros quadrados) e destruíram mais de 100 residências. O número de incêndios florestais no estado e na Carolina do Norte dobrou em relação aos anos considerados normais.
Novos programas precisam tornar a resiliência mais acessível, afirmou Maiclaire Bolton-Smith, vice-presidente de insights do mercado de seguros da Cotality.
“A primeira coisa que as cidades podem fazer para ajudar na recuperação é tratar mitigação de riscos como uma atividade permanente ao longo do ano”, disse ela. “Isso torna a resiliência mais acessível e econômica, resultando em menos necessidade de recuperação após um furacão.”
Colocar isso em prática começa pelos códigos de construção. Um estudo mostrou, por exemplo, que após o Furacão Sally, imóveis construídos segundo o padrão de resiliência FORTIFIED tiveram menos da metade dos prejuízos decorrentes de sinistros quando comparados às casas fora desse padrão.
Departamentos Habitacionais Evoluem em Busca de Velocidade
Em cenários de recuperação, como furacões ou incêndios florestais em Los Angeles, a reconstrução precisa ocorrer rapidamente e depende de coordenação entre diferentes jurisdições, além da capacidade de evitar processos duplicados.
Processos lentos e ultrapassados de emissão de licenças não apenas comprometem cronogramas, mas também elevam custos diariamente.
Quando Julia Richman atuava como diretora de inovação e tecnologia da cidade de Boulder, no Colorado, ela conheceu de perto as dificuldades do sistema de licenciamento. Em março de 2022, tentou obter autorização para uma obra em sua própria casa em meio à escassez de funcionários públicos no pós-pandemia e ao aumento no volume de pedidos antes de uma grande mudança regulatória. Os atrasos postergaram a licença em sete meses e adicionaram US$ 100 mil (R$ 500 mil) aos custos.
“O processo ficou parado durante meses antes mesmo de ser analisado”, relembrou Richman. “Começamos o projeto em dezembro de 2022. Nesse meio-tempo, pagamos aluguel além da hipoteca, enquanto os custos da construção continuavam subindo.”
Hoje ela ocupa o cargo de vice-presidente da Clariti, empresa especializada em revisão de projetos urbanísticos. A plataforma baseada em inteligência artificial trabalha em parceria com departamentos de planejamento para analisar projetos, aplicar regras urbanísticas, identificar exigências e ajudar moradores a enviar solicitações em conformidade.
A Clariti auxilia equipes municipais a compreender códigos aplicáveis e localizar informações nos projetos — tarefa que costuma consumir muito tempo.
“Às vezes isso significa procurar três observações em meio a mil páginas, uma tarefa extremamente demorada e de baixo valor”, afirmou Richman. “A tecnologia elimina atividades repetitivas e permite que as pessoas foquem no julgamento humano.”
Embora a companhia tenha módulos voltados para planejamento comercial, a maior demanda costuma vir do zoneamento residencial, considerado o conjunto mais complexo de regras. A Clariti realizou um projeto-piloto voltado para ADUs — unidades habitacionais extras no mesmo lote — em San Jose, na Califórnia, configurando um conjunto específico de normas.
“O que descobrimos é que cerca de 75% dos pedidos estavam incompletos, faltando documentos ou informações”, disse ela. “Os moradores queriam as licenças, mas não tinham enviado tudo o que era necessário. A cidade então precisava correr atrás das respostas, o que é difícil e demorado.”
Famílias que tentam reconstruir suas casas após furacões ou incêndios florestais não enfrentam apenas impactos emocionais, mas também precisam navegar por processos complexos com os quais normalmente nunca tiveram contato. Por isso, Richman acredita que o maior diferencial da Clariti é gerar previsibilidade.
“A incerteza em qualquer mercado reduz a disposição das pessoas em participar dele”, afirmou. “Quando existe previsibilidade, é possível economizar tempo sem deixar capital, recursos ou juros parados. As pessoas ficam mais propensas a construir.”
A Clariti opera há nove meses em Honolulu, onde reduziu o tempo de revisão de projetos em 70% — de 90 minutos para menos de 30.
Dawn Takeuchi Apuna, diretora de planejamento e licenciamento de Honolulu, foi peça-chave na adoção da tecnologia.
“O principal problema é a baixa qualidade e a falta de completude das solicitações”, afirmou. “A IA orienta os candidatos a apresentarem pedidos mais completos e melhor estruturados, reduzindo os ciclos de revisão e acelerando a emissão das licenças.”
Em março, Honolulu enfrentou duas fortes tempestades que deixaram 264 residências com danos severos e outras 150 com danos menores provocados por enchentes e ventos.
“Já enfrentamos uma crise habitacional e, diante desse evento em tempo real, tentamos recolocar as pessoas em suas casas o mais rápido possível. Por isso, o licenciamento precisa ser ágil para as vítimas deslocadas pelas tempestades”, disse Apuna. “Mas o objetivo permanece o mesmo: tornar o processo rápido, previsível e fácil de utilizar.”
A cidade tenta atualmente aprovar uma legislação com novos padrões construtivos para reduzir danos causados por enchentes. Quando a medida entrar em vigor, a Clariti poderá ser atualizada imediatamente, incorporando as novas regulamentações e critérios de segurança.
Tecnologia Agiliza Recuperação Habitacional
Há cinco anos, a cidade de Austin contratou a Archistar para reformular o zoneamento urbano e eliminar barreiras que desaceleravam o desenvolvimento imobiliário. Enquanto o projeto-piloto estava em andamento, os incêndios em Palisades atingiam a Califórnia, onde o retorno das famílias às suas casas enfrentava dificuldades relacionadas a aprovações e licenças.
“As cidades recebem um volume gigantesco de solicitações, criando um enorme gargalo em um momento extremamente urgente”, afirmou Danielle Mandeville, Customer Success Strategist da Archistar.ai, durante apresentação da empresa no SXSW.
A companhia firmou parceria com o estado da Califórnia para digitalizar regras de projeto e acelerar o retorno das pessoas às suas residências.
“A tecnologia funciona como uma ferramenta de pré-triagem”, disse ela. “Os solicitantes conseguem saber exatamente o que precisam corrigir antes de enviar o pedido à prefeitura. Assim, em vez de esperar uma semana para receber retorno, reduzimos um mês inteiro dos ciclos de revisão.”
O piloto em Austin ajudou a reduzir a complexidade do processo, gerando ganhos de eficiência tanto em tempo quanto em custos. Isso é considerado crítico porque Austin está entre as cidades que mais crescem nos Estados Unidos e possui risco de incêndio florestal superior ao de 74% das comunidades do país.
“O código de desenvolvimento urbano determina onde e o que pode ser construído, e é conhecido por sua complexidade”, afirmou Tyler Johnson, examinador sênior de projetos da cidade de Austin. “Identificamos isso como um dos principais obstáculos para construir.”
A Archistar.ai utiliza design generativo para analisar rapidamente um terreno, identificar possibilidades construtivas e facilitar aprovações.
“Observamos economia de aproximadamente 50% no tempo relacionado ao zoneamento, o que é enorme”, afirmou Leah Hilton, supervisora de análise de zoneamento da cidade de Austin.
Coordenação de Políticas Habitacionais para Recuperação
Existem diversas abordagens para solucionar os desafios habitacionais, e a maioria exige maior colaboração entre diferentes agentes, especialmente em momentos de recuperação pós-desastre.
Jenny Schuetz, vice-presidente de infraestrutura e habitação da organização filantrópica Arnold Ventures, trabalha com parceiros para criar governos mais eficientes e produtivos. Isso inclui fornecer aos departamentos de planejamento uma base sólida de conhecimento e os recursos necessários para executar suas funções.
“Sabemos como são boas políticas públicas”, afirmou Schuetz. “Temos interesse em reformas de códigos de construção, redução do custo da construção e simplificação de processos operacionais internos, além de políticas formais. Buscamos alinhar metas programáticas e reformas de zoneamento para ampliar escala, fazer isso de maneira mais rápida e eficiente e estimular respostas do mercado.”
A organização sem fins lucrativos oferece subsídios para defesa de causas, pesquisas tradicionais e desenvolvimento de políticas públicas com o objetivo de derrubar barreiras regulatórias e incentivar inovação. O grupo trabalha na simplificação de exigências de licenciamento e aprovações para reduzir custos e prazos de construção, além de apoiar inovações regulatórias e compartilhar práticas bem-sucedidas entre diferentes mercados imobiliários. Também busca aprimorar dados federais para fornecer métricas mais precisas e em tempo real sobre produção habitacional e acessibilidade.
Essas iniciativas ajudam cidades a avançarem juntas em esforços de recuperação.
Amy Tomasso, diretora de inovação em políticas públicas da Ivory Innovations, ajudou a criar o guia “The Little Book of Low-Cost, High-Impact Housing Solutions”, com seis estratégias para auxiliar cidades e construtoras a ampliar a oferta de moradias.
O guia apresenta abordagens práticas para simplificar aprovações de empreendimentos, padronizar exigências de design, estimular adensamento em áreas já dotadas de infraestrutura, planejar maior densidade urbana, formar parcerias habitacionais e utilizar novas técnicas construtivas.
O grupo oferece o material acompanhado de treinamentos presenciais e conexão com oportunidades de investimento, tornando a recuperação pós-desastre mais inteligente sob diferentes perspectivas.
Além disso, a organização monitora startups inovadoras do setor habitacional por meio do programa Ivory Prize. No ano passado, premiou a FutureProof como finalista por sua tecnologia análise de risco baseada em inteligência artificial e machine learning voltada à precificação de seguros contra furacões, ventos e enchentes. A plataforma ajuda proprietários a obter cobertura ou reduzir custos ao melhorar seus imóveis antes que desastres ocorram.
Outro indicado neste ano, o SBP Recovery Acceleration Fund, auxilia proprietários na realização de reparos por meio de empréstimos-ponte que cobrem o intervalo até a liberação de recursos federais.
“Um ponto central é que o acesso à moradia precisa existir ao longo de todo o ciclo de vida de uma residência — não apenas na construção, reduzindo custos de desenvolvimento repassados aos consumidores, nem apenas no apoio a compradores de primeira viagem, mas também garantindo que essas pessoas consigam permanecer em suas casas e construir uma vida sustentável”, afirmou Tomasso.
Novas pesquisas do Pew mostram que projetos arquitetônicos padronizados reduzem o tempo de aprovação pré-construção e ajudam a evitar atrasos caros.
“Isso é especialmente urgente para proprietários deslocados por incêndios florestais, enchentes, tornados ou terremotos que enfrentam meses de espera tentando obter permissões para reconstrução”, afirmou Alex Horowitz, diretor da iniciativa de política habitacional do Pew Charitable Trusts e autor do estudo. “Um proprietário que deseja construir uma ADU nos fundos do terreno para um familiar deslocado por um desastre também consegue fazer isso mais rapidamente e com menor custo quando existem projetos arquitetônicos padronizados.”
O impacto exato varia conforme a cidade. Municípios com regulamentação habitacional mais rígida podem levar o dobro do tempo para aprovar projetos em comparação a outras localidades. Em Washington, por exemplo, estimou-se que cada mês de atraso no processo de licenciamento aumenta os custos de construção em 1%, ou US$ 4,4 mil (R$ 22 mil). Em Seattle, atrasos elevaram os preços em US$ 30 mil (R$ 150 mil) por unidade, enquanto em Nova York o impacto chegou a US$ 50 mil (R$ 250 mil) por unidade. Em alguns casos, os atrasos acabam levando ao cancelamento total do projeto.
Projetos pré-aprovados antecipam essencialmente o processo de validação, eliminando componentes discricionários e análises caso a caso, reduzindo o cronograma em meses e cortando custos com arquitetos, que normalmente precisariam redesenhar projetos para obter licenças.
Todas essas soluções precisam ser aplicadas, revisadas e aperfeiçoadas. Mas não é simples para uma cidade adotar novos processos.
“Quando assumi em 2021, o objetivo era modernizar os sistemas”, afirmou Apuna, de Honolulu. “A parte complicada é transferir os dados para a nova plataforma. Dados históricos e migração de informações são parte central desse processo. A modernização é importante para transparência, responsabilidade e velocidade. É preciso ter um sistema capaz de se adaptar e continuar evoluindo.”
Apoio à Inovação Habitacional do Futuro
Nada disso acontece sem investimento de capital — algo reconhecido por Sarah Bainton Kahn, responsável pela área de acesso à moradia do Wells Fargo.
Ela lançou recentemente a terceira edição do Housing Affordability Breakthrough Challenge, em parceria com a Enterprise Community Partners. A nova rodada da competição busca identificar e acelerar soluções já comprovadas e prontas para escala focadas em acesso à moradia, ampliando opções e acesso.
A competição distribuirá cinco bolsas de US$ 2 milhões (R$ 10 milhões) cada para expansão das inovações vencedoras.
“Reconhecemos que precisamos ir além da própria operação do Wells Fargo”, afirmou Kahn. “Existem muitas inovações no país desenhadas localmente, voltadas às necessidades regionais e com temas amplos que podem ser escalados. Podemos fazer nossa parte para resolver esse problema cada vez mais urgente.”
Os vencedores terão acesso a outros investidores e serão preparados para ampliar suas soluções.
A Renaissance Philanthropy também lançou o Housing Abundance Philanthropy Fund, voltado ao financiamento de oportunidades inovadoras e práticas no setor habitacional. O fundo está aberto e prioriza mudanças sistêmicas capazes de acelerar e ampliar inovações em estágio inicial, apoiar empreendedores experientes com soluções escaláveis e conectá-los a formuladores de políticas públicas.
“O acesso à moradia está no topo das prioridades e é urgente”, acrescentou Kahn. “Não conseguimos resolver isso sozinhos. O problema é amplo e complexo demais. Todos precisam trabalhar juntos.”
Esse é justamente o ponto. É necessário unir esforços para oferecer políticas habitacionais e moradias em diferentes faixas de preço — tanto na construção quanto na reconstrução. Está na hora de transformar isso em parte da nossa história.
Reportagem publicada originalmente na Forbes.com