Em novo parecer sobre o TRX Real Estate, o TRXF11, os analistas do BB-BI, braço de investimentos do Banco do Brasil, reiteraram perspectiva positiva para o fundo imobiliário e mapearam o que consideram os motivos que causaram uma retração de cerca de 20% nas cotas em um mês.
Conforme reportado pela Forbes, que ouviu analistas de sell-side e a própria TRX, o TRXF11 passa por um processo de agigantamento que deve torná-lo o maior FII da bolsa de valores. No entanto, o crescimento vertiginoso inspira cautela no mercado.
Nesse panorama, o BB-BI considera que, embora as aquisições de ativos de grande qualidade nas últimas semanas, três fatores podem explicar a queda dos papéis na bolsa de valores:
- Ambiente macroeconômico e mercado de FIIs em baixa
- Saída de institucionais
- Estrutura de custos do TRXF11
No primeiro ponto, a casa destaca que o IFIX vive seu pior mês desde novembro de 2022, quando recuou 4,15%. O segundo ponto diz respeito aos investidores institucionais que entraram nas últimas emissões do fundo e, agora, estão colocando lucro no bolso e se desfazendo da posição antes que os novos institucionais entrem e comecem uma nova rodada de realização.
Por último, sobre a estrutura de custos, o BB-BI pontua que o mercado segue avaliando como o fundo conseguirá seguir com dividend yield superior a 11,5% ao ano com base no valor patrimonial, dado que a gestão está comprando ativos que o rentabilizam cerca de 8% e foram adquiridos de forma parcelada com ajustes por CDI ou IPCA.
“No fim, como a taxa de administração do TRXF11 é com base no valor de mercado do fundo, alguns investidores têm se questionado se o crescimento foi em benefício próprio ou de fato pensado no cotista. O mercado parece ter interpretado que a oferta priorizou o crescimento a qualquer custo e deixou o cotista minoritário em segundo plano”, observa André Oliveira, analista de FIIs do BB-BI.
“Ainda assim, vale observarmos também o outro lado da moeda: em ambiente de juros altos, os imóveis tendem a ser avaliados por preços mais baixos e os contratos de locação podem estar subavaliados. Se os juros cederem no médio e longo prazo, a expectativa é de valorização patrimonial desses ativos acima da média do mercado, justamente por serem ativos considerados irreplicáveis e premium”, conclui.
“A tese do TRXF11 não mudou”
Apesar do crescimento bilionário do TRXF11, os analistas da casa consideram que a tese do fundo segue intacta, com a diretriz de investir e maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados para grandes empresas, preferencialmente com contratos fortes de longo prazo.
Antes, o fundo era mais focado em ativos de renda urbana e varejo e, com esse tipo de carteira, os analistas consideram menos provável que essa tese fosse seguida — inclusive, pelo fato de que são setores mais sensíveis à economia e com dificuldades impostas pelos juros de dois dígitos.
“O papel dessa nova parte do portfólio é justamente proteção, com ativos de altíssima qualidade e valorização patrimonial ao longo do tempo. A outra parte continuará em ativos táticos, menores e mais líquidos, sobretudo de varejo e renda urbana, que podem ser vendidos com mais rapidez e ajudam a compor a base de rendimentos, como já vem sendo feito nos últimos anos.”
Com isso, o BB-BI avalia que a pressão vendedora tem mais a ver com o excesso de cotas circulando no mercado secundário vindo de investidores institucionais, do que com os imóveis comprados.
O que a TRX tem feito para evitar novas pressões vendedoras
No evento TRX Day, realizado na semana passada, os gestores do fundo destacaram que as compras de imóveis em que os pagamentos têm sido feitos com cotas do TRXF11 estão sendo feitas com lock-up médio de 45 dias e dentro de um limite médio de até 7% do volume diário negociado por vendedor.
Essas condições são mais restritivas do que a oferta anterior, de R$ 3 bilhões, finda em dezembro de 2025.
Dado o contexto atual do mercado, tem sido difícil para todos os fundos da indústria captar dinheiro líquido, e realizar uma injeção massiva no caixa. Assim, a oferta do TRXF11 segue os mesmos moldes da anterior nessa diretriz em específico, e aumenta massivamente o número de cotas no mercado, usando-as para remunerar os vendedores de ativos para o fundo.
Vale destacar, ainda, que essa oferta — que é de R$ 5 bilhões a R$ 10 bilhões — é restrita a investidores profissionais e saiu a R$ 94,50 por cota, pouco mais de 1% abaixo do valor patrimonial (VP) de junho e 2,6% abaixo do de julho.
Ofertas abaixo do VP, por natureza, desagradam investidores minoritários.
Com esse desenho, o minoritário tem sido diluído em voto e em VP por cota — sendo que a segunda é a que incomoda mais.
BB-BI considera TRX Real Estate atrativo mesmo em cenário mais pessimista
A avaliação do BB-BI é que, embora o efeito negativo, a expansão via aquisições pagas em cotas permite comprar ativos em momentos de janela fechada para a captação em dinheiro e a preços atrativos.
O sell-side do banco também tem gostado do nível de diversificação e de qualidade dos ativos que integram a carteira do TRXF11 — que tem locadores como GPA, Carrefour, Hospital Albert Einstein, Hospital Sírio-Libanês, faculdade IBMEC, Shopee, Mercado Livre, shoppings Iguatemi e Multiplan, entre outros.
Com isso, o BB-BI destaca que, nos preços atuais, o fundo negocia com desconto de mais de 20% e, diante do guidance de dividendos de R$ 0,93 por cota para o 2S26, retornaria um dividend yield em torno de 15% ao ano.
“Mesmo em um cenário mais conservador, com os dividendos recuando para a faixa de R$ 0,68 refletindo os cap rates das novas compras, o fundo ainda entregaria um yield próximo de 11% sobre esse mesmo preço de tela, ainda atrativo dentro da relação risco x retorno.”
Cotação do TRXF11
As cotas do TRXF11 caem 3,8% no pregão desta segunda-feira (24) por volta das 11h, a R$ 69,07. Desde o início do ano, a queda acumulada é de 31,9%.