A Invista Real Estate comprou um imóvel conectado ao Aeroporto de Hawthorne, em Los Angeles, pela cifra de US$ 35,5 milhões (cerca de R$ 184 milhões no câmbio atual). Cerca de 85% do imóvel é ocupado pela Tesla, enquanto o restante é locado pela Archer Aviation, empresa norte-americana que que desenvolve eVTOLs.
O local adquirido pela gestora imobiliária independente é um complexo de pesquisa e desenvolvimento de engenharia aeroespacial. No local, a equipe de engenharia de materiais da Tesla produz a receita dos vidros dos carros elétricos.
No local também fica o túnel de vento da companhia de Elon Musk — ferramenta de ensaio que permite estudar os efeitos do ar em movimento ao redor de objetos. Neste caso, o túnel serve para aprimorar carros da Tesla e também de naves da SpaceX.
O galpão fica localizado no endereço 3507 da Jack Northrop Avenue, e soma um total de 3.767 metros quadrados de área.
A Invista pagou o valor totalmente à vista. Do valor total, US$ 23 milhões vieram via linhas de crédito obtidas junto a instituições financeiras americanas, ao passo que o restante foi financiado pelos investidores brasileiros da Invista Real Estate.
“O ativo era de propriedade de uma gestora americana. Essa gestora queria vender, nossa rede de relacionamento nos Estados Unidos identificou esse ativo, nos trouxe, e participamos de uma pequena concorrência para compra. A transação está em linha com a estratégia da casa de operações altamente especializadas”, diz Marcelo Rainho, Sócio-Diretor da Invista, em entrevista à Forbes.
“Percebemos que o investidor brasileiro, na média, não tem acesso a esse tipo de crédito e de imóvel nos EUA”, completa o executivo.
A tese da casa, para a compra, reúne três fatores considerados relevantes pela gestão:
- Moeda forte, com renda em dólar
- Risco de crédito baixo
- Compra de imóvel físico, com a gestora passando a ser proprietária de um ativo de tijolo
O imóvel inclui um hangar de vão livre com pé-direito de 12 metros, áreas adaptadas para P&D industrial, escritórios flexíveis e instalações de suporte à aviação. O galpão ainda possui benfeitorias customizadas pelo inquilino para testes de engenharia avançada.
A compra é feita em um modelo relativamente inusual, visto que a aquisição possui estrutura de propriedade em regime de fee-simple (propriedade plena do terreno e da construção). As instalações vizinhas a aeroportos americanos, de forma geral, são ocupadas por meio de contratos de concessão de terreno.
Assim, segundo a gestora, o ativo em questão representa uma das poucas exceções de propriedade privada definitiva com acesso direto à pista de pouso, representando menos de 1% do inventário nacional de hangares semelhantes.
Retorno esperado é de até 13% ao ano, em dólares
A rentabilidade esperada é de 8,5% ao ano, em dólares, para os investidores, com um risco de crédito especialmente baixo quando comparado com ativos análogos que estão no Brasil.
No entanto, a gestora brasileira pretende vender o imóvel no futuro. Com a liquidação dessa transação, o retorno total deve subir para 13% ao ano.
O ativo ficará encapsulado dentro da área da asset rotulada como “renda imobiliária nos Estados Unidos”, que visa a geração de renda mensal em moeda forte.
Tesla e Archer possuem contratos longos, de até 30 anos
Os contratos de locação atrelados ao ativo são considerados “atipicamente longos” pela gestora, com prazos indo de 12 a 30 anos.
Além da Tesla, a Archer Aviation, locatária da menor parte, tem no imóvel sua aposta mais concreta para o mercado de Los Angeles.
É no aeroporto que a companhia quer firmar seu centro operacional da rede de eVTOLs planejada para Los Angeles, posicionando o local como ativo estratégico para os Jogos Olímpicos de 2028.
A empresa é listada na NYSE sob o ticker ACHR. O market cap fica pouco abaixo de US$ 4 bilhões.
No primeiro trimestre deste ano, a empresa reportou US$ 1,6 milhão em receita líquida e prejuízo líquido de aproximadamente US$ 218 milhões. A companhia tem queimado cerca de US$ 180 milhões por trimestre, mas mantém liquidez de aproximadamente US$ 1,8 bilhão em caixa.
Os vizinhos do mesmo ramo
No coração do ecossistema de manufatura avançada de Hawthorne, o complexo fica próximo de gigantes globais do setor aeroespacial.
Historicamente, o South Bay concentra uma parcela significativa da indústria aeroespacial do Condado de Los Angeles. Já na década de 1990, estudos apontavam que o local concentrava mais de 30% de toda a força de trabalho aeroespacial do Condado de Los Angeles.
Na região, há presença de empresas como SpaceX, Northrop Grumman, Boeing, The Aerospace Corporation e Rocket Lab, em cidades como El Segundo e Hawthorne.