Crédito, Cacio Murilo/MTur
- Author, Priscila Carvalho
- Role, De Bangkok (Tailândia) para a BBC News Brasil
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Custo de vida baixo, ruas pouco movimentadas e praias com pouquíssimos turistas. Era assim que as pessoas encontravam a cidade de João Pessoa, capital da Paraíba, quatro anos atrás, quando a publicitária Rebeca Cirino, de 39 anos, se mudou de volta para lá.
Ela e o marido escolheram a cidade para fugir de São Paulo em busca de uma rotina em que pudessem “desacelerar” e tentar dar melhor qualidade de vida à filha.
A paraibana conta que percebeu o desenvolvimento da capital, se comparada há quinze anos, quando deixou a cidade. Porém, percebeu que o custo de vida aumentou, especialmente de dois anos para cá.
“Quando eu morei aqui, em 2010, era outra realidade. Hoje, a gente sente diferença em tudo, principalmente nos preços”, diz Rebeca.
“Em 2022, o coco era R$ 2. Agora já você já encontra por R$ 6 e até R$7”.
Seu marido, o advogado Ezequiel Ribeiro, de 35 anos, também cita aumento em despesas básicas, como mercado e restaurantes, o que, segundo ele, afeta diretamente o dia a dia.
Eles também sentiram esse impacto ao buscar um novo lugar para morar. O preço médio do metro quadrado praticamente dobrou em poucos anos: de R$ 4,5 mil, em 2019, para R$ 8 mil em 2026, segundo o índice FipeZap.
“Os preços eram bem mais acessíveis quando chegamos. Hoje, subiram muito, tanto para compra quanto para aluguel”, diz Ezequiel.
A rotina do casal também mudou. “Um trajeto de carro de cinco minutos pode levar meia hora no horário de pico”, diz Rebeca.
Crédito, Arquivo Pessoal
Para Ezequiel, o trânsito mais intenso está ligado ao crescimento recente, especialmente em bairros como o Bessa, zona Norte da cidade, onde o casal vive.
“É um dos bairros que está sendo mais ocupado nesses últimos anos. E, a depender do horário em que você sai de casa, você pega um trânsito considerável.”
O avanço populacional ajuda a explicar as transformações. Dados do último Censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que João Pessoa foi a quinta capital que mais ganha habitantes no país.
Com uma taxa de crescimento de 1,19% ao ano, a capital paraibana só ficou atrás de Boa Vista (RR), Palmas (TO), Florianópolis (SC) e Cuiabá (MT) no levantamento.
Isso representou um acréscimo de 110 mil novos moradores em 12 anos, o que posiciona a cidade como um dos principais polos de atração populacional do país hoje. Atualmente, João Pessoa tem 833.932 habitantes, segundo o cálculo mais atual IBGE.
As mudanças na rotina da capital
As mudanças recentes em João Pessoa também são percebidas por quem acompanha a cidade há mais tempo.
Morador há mais de quatro décadas, o ambientalista Marco Túlio Gusmão, de 58 anos, afirma que o crescimento urbano trouxe uma nova dinâmica para a vida na cidade.
Segundo ele, a valorização imobiliária tem sido um dos principais vetores dessas transformações.
A capital paraibana registrou a segunda maior valorização entre todas as capitais do país, com uma alta de 15,15%, índice superado apenas por Salvador (16,25%) e ficando à frente de mercados tradicionais como Vitória e São Paulo. Foi a maior alta anual da história de João Pessoa desde que a cidade começou a ser monitorada pelo Índice FipeZAP.
“Esse aumento acaba impactando o custo de vida de forma geral, refletindo em serviços, lazer e consumo cotidiano”, diz Marco Túlio.
Crédito, Arquivo Pessoal
Marco Túlio diz que o aumento da população, acompanhado pelo crescimento urbano acelerado, ocorre especialmente em áreas próximas ao litoral. Esse movimento, segundo ele, também alimenta discussões sobre gentrificação.
O aumento pela procura por imóveis eleva seu preço, e, com isso, cresce o risco de fazer com que as pessoas que vivem nestas áreas há mais tempo tenham que se mudar para regiões mais afastadas porque não conseguem pagar os novos preços.
O ambientalista também nota um aumento na circulação nas regiões litorâneas, impulsionado pelo turismo e pela chegada de novos moradores, principalmente após a pandemia. As praias, por exemplo, passaram a ficar mais cheias.
Esse movimento ocorre em paralelo ao crescimento da frota de veículos. Dados da Secretaria Nacional de Trânsito (Senatran) mostram que o número de automóveis na capital passou de 474 mil, em 2024, para mais de 501 mil em 2026.
O aumento reflete o adensamento urbano e impacta diretamente o tempo de deslocamento entre bairros, como mencionado por moradores da capital paraibana ouvidos pela reportagem.
Apesar das mudanças, Marco Túlio afirma que a cidade ainda mantém características que levam pessoas a se mudar para João Pessoa, como a busca por maior contato com a natureza e por uma maior qualidade de vida.
Para ele, o desafio está em fazer com que esse crescimento ocorra de forma planejada e organizada.
‘Estão criando uma cidade para o mercado imobiliário’
O crescimento recente de João Pessoa tem sido guiado, segundo especialistas, por decisões de planejamento urbano que influenciam diretamente a forma como a cidade se expande.
Para o geógrafo Alexandre Sabino do Nascimento, professor da Universidade Federal da Paraíba (UFPB), não se trata de um avanço desordenado, mas segue um modelo que está diretamente ligado à valorização fundiária e imobiliária.
“Não podemos dizer que a cidade está sem planejamento. O que temos é um planejamento que atende a determinados interesses”, diz Nascimento.
A expansão da cidade ocorre em função do mercado, influenciando como são feitos investimentos públicos, sobretudo em infraestrutura viária.
“Há uma simbiose entre a abertura de grandes vias e a criação de oportunidades para o investimento imobiliário”, diz o professor.
Segundo ele, mudanças no Plano Diretor reduziram instrumentos de participação popular, como audiências públicas e conselhos urbanos. Com isso, as decisões sobre o uso da área urbana passaram a ter menor participação da população.
“Quem vive aqui está acompanhando o planejamento urbano da cidade?”, questiona o pesquisador ao apontar o distanciamento entre as decisões e o cotidiano dos moradores.
Isso tem produzido impactos diretos no acesso à moradia em João Pessoa. O pesquisador cita um déficit habitacional de cerca de 50 mil domicílios na capital, com muitas famílias comprometendo mais de 30% da renda com aluguel.
Além disso, mudanças nas regras para zonas de interesse social e ambiental favorece a ocupação de áreas antes protegidas. Para Nascimento, esse modelo de crescimento aprofunda desigualdades: “Estão criando uma cidade para o mercado imobiliário”.
Ele destaca que, enquanto isso, existem milhares de lotes vazios em áreas com infraestrutura urbana, que poderiam ser utilizados para habitação social.
De acordo com o pesquisador, as incorporadoras têm ampliado a compra de terrenos para formação de “bancos de terra” para empreendimentos futuros, o que reduz a oferta disponível e contribui para a elevação dos preços.
“Isso gera alta concentração de terrenos e escassez no mercado, o que encarece a cidade como um todo”, afirma Nascimento.
A atuação das incorporadoras tem inclusive mudado o perfil de regiões da cidade, diz Nascimento: “O que temos agora é uma reestruturação de padrões de alguns bairros”.
A Prefeitura afirma que o crescimento exige adaptação da infraestrutura e diz que tem investido em mobilidade para acompanhar a expansão.
Segundo a gestão, em nota enviada à reportagem, obras como o Complexo Viário Beira Rio e novos corredores de transporte coletivo buscam melhorar a fluidez e preparar a cidade para o aumento da demanda. A administração também destaca projetos voltados à integração viária e ao turismo.
A BBC News Brasil também voltou a procurar a Prefeitura para questionar sobre as alegações de que a expansão da capital estaria organizada em função do interesse imobiliário, mas a administração não respondeu a esse questionamento da reportagem.
Orla concentra maior valorização imobiliária
A valorização imobiliária em João Pessoa se concentra, sobretudo, nos bairros da orla, onde a combinação entre turismo, novos moradores e investimentos tem redesenhado o mercado local.
O corretor Caio César de Queiroz Ferreira, que trabalha com imóveis de luxo há 15 anos na capital paraibana, diz que o movimento é puxado pela localização e perfil dos novos empreendimentos e também pelo tipo de público que a cidade passou a atrair nos últimos anos.
João Pessoa costumava receber muitos aposentados em busca de qualidade de vida, mas passou a atrair també profissionais de outras regiões, muitos com maior poder de compra e trabalho remoto.
“Existe uma presença forte de aposentados, mas o que chama mais atenção ultimamente é a vinda de um público mais jovem e economicamente ativo, que enxerga João Pessoa não só como destino de descanso, mas como lugar para viver e investir”, diz Ferreira.
Esse público, aliado ao aumento dos custos da construção civil, contribui para elevar o padrão — e o preço — dos empreendimentos.
Os números do mercado ilustram essa tendência. Em março, enquanto a média do metro quadrado em João Pessoa chegou a R$ 8 mil, em Cabo Branco, um dos bairros mais valorizados, o valor atingiu R$ 12,3 mil, uma alta de 10,4% em 12 meses.
“Os bairros de alta renda hoje estão concentrados principalmente na orla. Cabo Branco e Tambaú são regiões mais consolidadas, com alta procura pelo turismo, enquanto o Altiplano se destaca como polo de alto padrão”, afirma Ferreira.
“Jardim Oceania, no Bessa, tem ganhado espaço com produtos mais novos e infraestrutura urbana, e algumas regiões de Manaíra próximas ao mar também concentram imóveis de padrão elevado”.
Para Rebeca, a mudança ficou evidente na tentativa de comprar um imóvel. Ao comparar com o período em que já havia morado na capital, ela relata, além do aumento generalizado dos preços, uma dificuldade maior nas negociações por conta da maior procura.
Em uma das propostas, ela conta, o proprietário se recusou a reduzir o valor pedido mesmo diante de uma oferta próxima. Em outro caso, soube que o imóvel permaneceria fechado à espera de valorização.
Esse tipo de comportamento, segundo Ferreira, está ligado ao aumento da demanda. “O crescimento populacional acontece mais rápido do que a entrega de novos imóveis no curto prazo”, afirma o corretor.
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A chegada de novos moradores tem pressionado tanto o mercado de compra quanto o de locação.
Na prática, isso se traduz em reajustes expressivos, principalmente nas áreas mais valorizadas. O corretor aponta que, em alguns bairros da orla, os aluguéis já acumulam altas entre 20% e 30% nos últimos anos.
O resultado é um mercado mais competitivo, em que imóveis passam a ser tratados também como ativos financeiros, com impacto direto no custo de vida de quem já mora na cidade.
“A cidade está em um momento muito bom, com crescimento urbano e valorização constante, mas pontos como mobilidade urbana, infraestrutura e serviços precisam evoluir junto com esse aumento populacional”, acrescenta o corretor.
Esgoto, poluição e os limites do crescimento
O avanço urbano de João Pessoa também expõe fragilidades na infraestrutura básica, especialmente no saneamento.
Dados do Instituto Trata Brasil indicam que 72,36% do esgoto da cidade é coletado e encaminhado para estações de tratamento, enquanto o restante ainda tem destino incerto, podendo ir de fossas sépticas a ligações clandestinas e descarte direto em rios que deságuam no mar, explicam especialistas ouvidos pela BBC News Brasil.
Segundo o pesquisador Joácio Morais Júnior, coordenador do laboratório de pesquisa em Sistemas Ambientais Urbanos da UFPB, o ritmo de expansão da cidade não foi acompanhado pela rede de esgotamento.
“O crescimento urbano acelerado, especialmente com a verticalização na orla e a expansão para outras zonas, gera uma pressão sem precedentes, pois a infraestrutura de coleta não acompanhou esse avanço”, afirma Júnior, que também é presidente do Instituto ARBOR.
Na prática, isso pode levar ao transbordamento de tubulações e ao escoamento irregular para galerias pluviais, atingindo rios e praias.
Esse cenário tem impacto direto no meio ambiente e na própria economia local. O lançamento de esgoto favorece a proliferação de algas, reduz o oxigênio da água e pode comprometer ecossistemas como recifes de coral e manguezais.
“Há risco real de danos irreversíveis. Esses sistemas têm um ponto de não retorno”, diz o pesquisador. A consequência, segundo ele, vai além da degradação ambiental e pode afetar atividades como a pesca e o turismo.
Outro ponto levantado é a divergência nos dados oficiais. Enquanto levantamentos nacionais apontam índices mais baixos de cobertura, relatórios da Companhia de Água e Esgotos da Paraíba (Cagepa) indicam percentuais mais elevados.
A diferença, explica Morais, está na metodologia: parte dos dados considera apenas áreas formalmente atendidas, enquanto outros incluem regiões periféricas ainda sem cobertura plena.
“A solução técnica para o saneamento é, portanto, uma medida de sobrevivência biológica e econômica para a capital”, afirma o pesquisador.
Diante desse cenário, especialistas defendem mais transparência e monitoramento contínuo. Entre as medidas apontadas estão a fiscalização de ligações clandestinas, ampliação da rede de coleta, instalação de sensores de qualidade da água e uso de soluções alternativas de tratamento em áreas não atendidas.
Também é citado o papel do planejamento urbano, com revisão de parâmetros de ocupação e proteção de áreas ambientais sensíveis.
A reportagem procurou a Cagepa, responsável pela coleta de esgoto na região, mas não obteve resposta até a publicação deste texto.
“Para equilibrar o crescimento acelerado de João Pessoa com a preservação ambiental e a viabilidade do turismo, as ações do poder público precisam atacar tanto a infraestrutura invisível (saneamento) quanto o planejamento visível (uso do solo)”, diz Júnior.