O Fundo Imobiliário Patria Malls, o PMLL11, concluiu nesta quarta-feira (29) a operação estruturada de venda da totalidade da sua fatia de 40% no Shopping Park Sul, localizado em Volta Redonda (RJ). A informação consta em Fato Relevante divulgado pelo fundo.
O preço total da venda do Shopping Park Sul foi de R$ 160,8 milhões. Esse valor foi pago em três partes.
A primeira parte corresponde ao recebimento de 8,56% de participação econômica no Shopping Taboão, no valor de R$ 84,09 milhões. Com essa aquisição adicional, o fundo passa a deter 16,56% de participação econômica no Shopping Taboão.
A segunda parte é um recebimento em moeda corrente no valor total de R$ 73,7 milhões. Desse total, R$ 32,9 milhões foram recebidos na própria data da operação.
A terceira parte prevê quer o saldo restante será pago em 6 parcelas:
2 primeiras parcelas, no valor de R$ 2.048.668,57 cada, vencem em 3 e 5 meses e são corrigidas por CDI
4 parcelas finais vencem em 12, 18, 24 e 30 meses, nos valores de R$ 6.914.735,75, R$ 9.923.677,94, R$ 9.923.677,94 e R$ 9.923.678,02, respectivamente, todas corrigidas pelo IPCA.
As últimas parcelas têm garantia de alienação fiduciária de frações ideais do Shopping Park Sul.
A terceira parte da operação envolve a assunção, pelo comprador, de contas a pagar no valor de R$ 3 milhões, relacionadas à operação de estacionamento do Shopping Park Sul.
O preço de venda ficou cerca de 27% acima do valor investido pelo fundo no ativo e cerca de 24% acima do último laudo de avaliação.
O cap rate da venda, considerando o resultado operacional líquido dos últimos 12 meses (encerrados em junho de 2026), foi de 8%.
Já o cap rate estimado da aquisição da fração adicional de 8,56% no Shopping Taboão é de aproximadamente 8,9%, considerando o resultado operacional líquido estimado para os próximos 12 meses.
A venda do Shopping Park Sul deve gerar um lucro total de R$ 30,08 milhões, equivalente a R$ 1,70 por cota.
Desse total, a parcela referente aos recebimentos em moeda corrente gera um lucro em regime de caixa de R$ 14,05 milhões, equivalente a R$ 0,79 por cota, que será distribuído em dividendos aos cotistas do PMLL11 conforme a regulação vigente e o cronograma de recebimentos das parcelas.
O lucro restante fica retido na participação adicional do Shopping Taboão. Nesses cálculos já estão incluídos os recibos emitidos no âmbito da 7ª emissão de cotas do fundo.
Ainda no fato relevante, a gestão do PMLL11 adiciona informações complementares sobre o racional da transação.
Os gestores detalham que o Shopping Taboão fica localizado na Rodovia Régis Bittencourt, em Taboão da Serra (SP), é administrado pela Allos, tem Área Bruta Locável (ABL) de 37.394 m² e conta com 229 lojas no total.
Os indicadores operacionais do ativo (base LTM maio de 2026) são:
- Lucro Operacional Líquido (NOI) de R$ 177/m²/mês
- Vendas de R$ 1.848/m² ao mês
- Ocupação de 98,5%
Após a operação, a participação do fundo no ativo passa a ser de 16,56%.
Os gestores também considera que o ativo serve à tese de shoppings dominantes em suas regiões de influência primária, em conjunto com fatores como participações minoritárias, administradoras de shoppings como sócias nos ativos, ABL mínima de 20 mil m² e NOI médio a partir de R$ 100/m²/mês.
Por fim, o documento informa que os demais deals já anunciados seguem evoluindo conforme previsto dentro do cronograma da 7ª emissão de cotas do PMLL11.